近年來，隨著中國經濟高速增長和城市化進程的加速，城市人口數量及居民購買力顯著增加，住房需求增長很快,特別是在經濟比較發達、房地產市場起步較早的城市，大部分市民受地段成熟度和心理歸屬感影響選擇在老城區置業。旺盛需求與老城區持續緊張供應的矛盾突出，成為推高老城區房價及城市整體房價的一大因素。
　　為此，國家出臺了一系列房地產調控措施引導合理消費、打擊投機、抑制投資，但這些措施集中在需求層面，供需不平衡的根本矛盾未化解。我認為，應主動挖掘老城區的供應，加大老城區城中村改造力度。這既符合中國城市化發展的大勢，有助于提升城市形象和競爭力，改善城中村村民的生活水平和居住環境，更重要的是可以緩解房地產市場的供需矛盾，降低房價、穩定市場。
　　就當前老城區城中村改造中仍存在的一些問題，本人提出有關分析和建議。

　　一、老城區城中村改造的現狀

　　目前，老城區城中村改造模式不盡相同，一般的總體做法是：企業先和村委會簽署意向性的城中村改造合作開發協議；然后由村民投票表決是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委會和企業共同上報政府審批并申領規劃要點；隨后組織形式上的招拍掛，讓前期參與的意向企業獲得土地；最后，由村委會和企業主導拆遷補償、安置和開發建設。
　　從本質上看，這種老城區城中村改造的做法缺乏公開、公平、公正的機制，存在諸多問題，嚴重影響改造的進度。

    二、存在的問題

　　1、村委會與企業合作啟動老城區城中村改造，這樣從一開始就沒有遵循公開、公平、公正的原則。項目運作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐敗。
　　2、村委會與企業的合作，令城中村項目改造的村民投票環節變得復雜，比如經常會出現拉票、跑票、強迫投票等各種現象，使村民被動投票，民主表決淪為"空投"。
　　3、村委會和企業一起辦理各種城中村改造項目的報批手續及申領規劃要點，使該項工作復雜化，很容易產生如下三方面的問題：第一，各種報批手續繁瑣復雜、缺乏統一的區域規劃條件原則，導致審批非常緩慢；第二，同一區域不同意向企業的城中村改造項目的規劃要點，例如容積率、限高和公建配套比例等重要指標差距很大；第三，上述這種方式很容易誘發腐敗。
　　4、這種形式的城中村改造，缺乏公開、公平、公正，沒有真正地走向市場化。

    三、建議

　　為了加快推進城中村改造，加大老城區商品房供應，降低房價、穩定市場，提出如下建議：
　　1、村民只對是否同意進行城中村改造進行投票，80%或以上村民投票同意進行改造的城中村，即由政府主導推向市場，實行公開拍賣。
　　2、為了加快改造進度，建議城市的政府規劃部門分區域設定統一的區域規劃條件原則，使同一區域不同的城中村改造項目規劃要點基本相同，例如容積率、限高、公建配套比例等重要指標。這樣可以在保證公平的基礎上，大大加快各個改造項目規劃要點的確定，同時避免推諉扯皮現象的發生，為公開拍賣節省大量時間。
　　3、村民投票同意城中村改造，規劃部門很快確定規劃要點，國土部門即可將項目推向市場，實行公開拍賣；同時建議將競買保證金繳納比例提高到起拍價的60%到80%，以確保城中村改造有充足的資金，并由政府主導�？顚Ｓ�，由村民自主選擇貨幣補償或回遷安置。